51策略不动产登记由“二维平面”向“三维立体”跨越厦门颁发福建首本“3D产权证”

“这本证书的核发，标志着我省在轨道交通主线三维不动产确权登记上实现重大突破，为轨道交通项目国有资产规范化管理、资产盘活利用打下坚实法律基础。”8月10日，厦门轨道集团相关负责人贺斯进说。

当天，厦门市自然资源和规划局向该集团颁发了厦门地铁1号线的三维不动产权证书。此举不仅意味着福建省首本“3D产权证”落地厦门，也标志着该市三维地籍和地下空间分层登记试点取得重要阶段性成果，当地不动产登记正式迈入立体空间时代。

不动产登记迈向新阶段

“此举标志着我市不动产登记从传统二维平面迈向三维立体空间确权登记新阶段。”厦门市不动产登记中心工作人员介绍，传统不动产权证以平面图纸为基础记载宗地信息，很难精确区分复杂的多层地下空间边界，而三维不动产权证以三维立体空间模型为宗地基础，能更直观呈现地上、地下建(构)筑物的空间范围、权属边界，可以有效化解空间认定难题，让产权登记更加精准精确，“打通地下空间确权登记难题，实现不动产登记空间权属看得见、可核验，既服务权属关系复杂的项目理清权属关系，也为未来城市空间精细化治理打下坚实的产权底板。”

据悉，厦门探索开展不动产三维立体空间确权登记，选择轨道集团作为首证，是因为轨道交通项目站点多、盾构区间长，存在大量地下空间且空间权属情况复杂，管线交织，跨多个行政区，以及历史资料链条长等问题，导致权籍测绘、权属梳理、登记办理环节多，确权登记工作难度大。

“不同于普通房建项目，轨道交通项目确权登记工作难度大。”贺斯进说，此次在各审批部门靠前指导、多方协同攻坚下，通过开展三维权籍测绘，构建空间立体三维产权模型，突破平面局限，精准划定空间立体六至范围，厘清区间、站台、出入口各构筑物空间坐标与高程边界，解决权属空间交错问题，顺利办结首本轨道三维产权证，实现1号线主线资产权属法定确认。

颁证现场。厦门市自然资源和规划局供图

“以厦门轨道1号线为试点，开展三维不动产确权登记，既解决轨道项目地下空间产权登记实际需求，也可形成示范案例，为后续地下综合体、市政工程等权属关系复杂的项目三维登记积累实操经验。”工作人员介绍，轨道交通是城市公共交通的骨干，承载着大量市民日常出行，但长期以来，其地下车站、盾构区间等建(构)筑物受限于传统二维地籍管理模式，存在“看得见、摸得着却确不了权”的困境，导致地下空间资产价值难以显化。而此次颁证，通过精准界定地下设施的立体权属边界，有效解决了这一历史遗留问题，让海量地下空间资源真正成为了权属清晰、受法律保护的不动产资产。

这得益于厦门自然资源规划部门积极贯彻落实城市空间高效集约利用要求，统筹推进城市地上、地表、地下空间合理开发利用，高效推进轨道交通资产盘活。

工作人员介绍，厦门市自然资源和规划局成立专班，各部门通力配合，通过开展轨道空间地表、地下空间的三维地籍调查和分层确权登记，推动城市空间价值的重新评估与释放，完成了从基础设施向金融资产的价值跃升，更好促进城市基础设施的良性运营和持续发展。

试点实现多方面创新

值得一提的是，此次厦门三维地籍和地下空间分层登记试点，还实现了多方面的创新。

比如，精准测绘，创新三维地籍调查——资源规划部门运用厦门市“多测合一”成果，利用已有的竣工测绘资料，开展三维地籍补充测绘，获取地铁出入口、地下站厅站台、轨道区间段及地下设施的三维坐标、尺寸、高程等多尺度信息，形成结构化空间数据集；通过开展三维地籍调查，精准界定地表与地下空间分界面，实现了立体空间精准数字化表达，为空间资源精细化管理提供精准的数据支撑，也为立体分层确权奠定数据基础。

又如，精确设权，让立体空间“边界分明”——厦门市不动产登记中心不仅以三维测绘成果为数据底座，聚焦立体空间确权登记的核心环节，形成了一套可操作、可复制的三维确权登记实践路径；还通过清晰划定地表与地下、不同层位之间的权属分界，从源头厘清三维空间权属关系，并在不动产登记簿中增设空间位置、竖向范围、三维坐标等立体要素信息，将登记成果数字化、立体化，有力提升了城市地下空间确权登记的规范化水平。

再如，精准查询，实现立体可视化查询——试点过程中，厦门不动产登记部门等通过优化不动产登记系统，为三维不动产单元赋码(二维码)，将二维码与三维电子附图关联，实现三维电子附图在线查看功能，可为市民提供360度旋转、缩放及点选等三维模型可视化交互服务，实现不动产权属的立体化、可视化查询，“未来的产权附图将不再是简单的二维平面投影，而是精准的三维立体画像，立体空间权属边界将更加明晰直观，产权主体合法权益将得到更好的维护。”

此外，精细分工，推动全链条闭环管理——审批部门根据三维测绘成果出具轨道交通1号线地下空间规划确认意见，明确地上附属设施与地下空间的用途分类、空间范围、建设规模、竖向分层等控制性指标，作为后续调查成果确认和确权登记的权属依据，形成一套分工明确、权责清晰的管理体系，“今后将利用三维管控经验，优化分层供地制度，实现‘分层规划—分层设权—分层供应—分层登记’全过程管理闭环。”

“三维不动产登记是厦门市不动产登记数字化改革的重要成果，为后续国土空间精细化管理提供产权要素支撑。”厦门市不动产登记中心相关负责人介绍，此次三维不动产确权登记，为城市立体化开发奠定了制度基石，使轨道交通地下空间从模糊的“建(构)筑物”转变为权属清晰、可量化、可流转的“不动产”，实现了从基础设施资产到可评估、可抵押的金融资产的质的飞跃，且试点成果为后续城市地下空间的一体化规划、地上地下的统筹开发提供了科学依据，使城市空间规划加快从“平面布局”向“立体管控”转型升级。

“一本证书，折射的是治理能力的升级。”厦门市自然资源和规划局局长卢少进表示，此次厦门轨道1号线三维确权登记的成功实践，是该市深化行政审批制度改革、优化营商环境的生动体现。举办此次颁证仪式，除了宣告该市在破解地下空间确权难上取得实质性突破、不动产确权登记正式由“二维平面”向“三维立体”跨越外，全市自然资源部门将以此为新起点，进一步激活存量资产，提升城市空间精细化治理水平。

下一步，厦门市自然资源和规划局将持续深化试点成果应用和推广，推动三维调查登记由“试点探索”转向“全市推广”，深化技术攻关与制度创新，建立“分层设权、分层供应、分层测绘、分层登记”的管理机制，实现不动产权利登记从平面化向立体化的全面转型，更好地保障各类经营主体合法权益，“持续释放地上地下空间资源价值，为厦门高质量发展提供坚实的资源规划要素保障”。(余乃鎏颜妍)

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